北京、上海、杭州、成都等核心城市纷纷上演“地王”争夺战，高溢价、高单价地块频频涌现，仿佛

　　北京：中海以10.23万元/平方米楼面价拿地海淀区，刷新北京楼面价纪录。

　　上海：招商蛇口以26.6亿拿地嘉定新城，成交楼面价31850元/㎡，刷新板块单价纪录。

　　杭州：滨江以7.74万元/平方米楼面地价摘得杭州水电新村地块，刷新杭州涉宅用地成交楼面价纪录。

　　成都：招商蛇口27亿元拿下大源西板块热门宅地，块溢价率70.43%，楼面价突破3万，成为成都“新地王”。

　　2025年1-2月，全国法拍房成交率较去年同期成交率增长0.6个百分点，其中，一拍成交率较上年同期上涨1.4%。意味着买方信心正在回归。

　　此外，今年2月，重点城市法拍房平均起拍价环比上涨1%，而且已连续3个月保持环比上升，而成交折价率则环比下降0.8%，另一方面，挂牌折价率与成交折价率之间的差值创下新低。这意味着，买卖双方的价格共识正趋近一致。

　　即成交量增加，但挂牌量并没有减少，而是同时增加。一般情况，价涨会引起业主惜售，挂牌量会减少，但目前挂牌量同步在增加。

　　在绝大部分房企的“聚焦”战略下，核心城市核心区域的地块热度很高，但位置不好的地块同样无人问津。

　　见微知著，我们认为，当下市场确实出现了一些生机，但是，并不意味着拐点已经明显到来。

　　①法拍房是市场“下限”，虽有企稳，但整体成交率仍然偏低（成交率13.7%）。

　　②土地市场代表的是新房市场，三牛用户注册但新房的成交量实质上来自于城市扩张，目前仅凭核心区改善项目难以支撑整体成交量。

　　③二手房成交量和挂牌量同在较高水平，反映的是居民对于当下房价水平的认可，是自发交易出来的均衡，但并不能推演“量增—价涨—量增”的循环。例如35城二手房成交量在2023年、2024年都有较为明显的涨幅，但并不妨碍价格的下跌。

　　整体上，房地产周期的调整可能是个漫长的过程，观测指标多样且复杂，而且很多数据、信息、经验都是幸存者偏差的产物。因此，很多结论仅是启发，也是下一步分析的起点。

　　在此我们借用华创证券的观点：一二线城市的房价拐点取决于收入预期，三四线城市则取决于新房供需关系。

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　　【以上内容为个人观点，‍仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】