中国房地产行业正经历模式变革，第二增长曲线的战略价值被重新定义，房企纷纷探索轻重并举模式。

　　以华润置地、龙湖集团为代表的头部房企通过经营性业务实现毛利率增长及稳定现金流，对冲传统开发业务的下行压力。3.

　　由于此，房企的财务安全逻辑发生深刻变化，三牛注册登陆轻资产运营通过租金收益、管理费等稳定现金流，降低企业对短期债务的依赖。4.

　　另一方面，先发者凭借资源沉淀、数据积累与生态协同，在房地产下半场抢占了先机。5.

　　随着2028年经营性收入目标占比超50%的持续推进，龙湖集团将构建穿越周期的可持续发展模式。以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考

　　中国房地产行业正经历一场深刻的模式变革。在销售规模见顶、开发利润持续收窄、资本市场估值低迷等多重压力下，第二增长曲线的战略价值被重新定义。

　　近年来，房企纷纷加码探索轻重并举模式，在商业、代建和物业服务等细分领域构筑“第二增长极”，部分房企已明确将提升运营能力和培育新的利润增长点作为推动高质量发展的核心战略。

　　例如，华润置地作为第二曲线发展的大资管业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务以及部分生态圈要素型业务（代建、长租公寓等）。招商蛇口围绕开发业务、资产运营、城市服务三大业务板块，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构。龙湖集团则在航道上进行重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，着重提升非地产开发业务的利润占比。

　　回顾2018年，房企仍以开发业务为绝对利润来源，探索第二曲线多被视为试水。但在房地产行业由“增量开发”向“存量运营”深度转型的背景下，以华润置地、龙湖集团为代表的头部房企通过前瞻布局第二曲线，已经实现对利润结构的重构。

　　经营性业务成为华润置地利润增长的重要引擎。去年上半年，华润置地经营性业务核心净利润占比达51.4%，首次超过开发业务。去年全年，其经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，利润贡献首次突破百亿大关，达到103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。

　　经营性业务的崛起，不仅重塑了利润结构，更深刻改变了房企的财务安全逻辑。传统开发模式依赖高杠杆、快周转，债务风险与市场波动高度绑定。而轻资产运营通过租金收益、管理费等稳定现金流，显著降低了企业对短期债务的依赖。

　　2024年，华润置地获得华夏华润商业REIT、有巢租赁住房REIT两个公募平台，初步实现“投融建管退”资本闭环。截至2024年末，华润置地资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速达8.1%。现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，总有息负债率及净有息负债率维持行业低位，整体加权平均融资成本创历史新低。

　　龙湖集团则通过经营性物业贷实现债务结构优化。去年，龙湖集团抓住政策窗口期，凭借良好的信用和优质的资产质量，经营性物业贷净增约300亿，达到了接近800亿的规模，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年12月31日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。

　　面对核心城市土地资源稀缺、消费升级需求激增等趋势，提前布局第二曲线的房企已经构建了难以复制的先发优势。龙湖集团与华润置地的实践表明，这种优势不仅体现在财务数据上，更在于对城市发展趋势的精准把握与资源沉淀。

　　华润置地则通过“万象城”“万象汇”双品牌战略，2024年新开购物中心16座，平均开业率超95%，拥有在营购物中心92座，实现1953亿元零售额，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，单项目日均5万人次的客流与61%的经营利润率。其背后的客户数据系统、会员运营体系和跨区域协同能力，构成了难以逾越的护城河。

　　资产管理、物业管理与代建业务同样体现先发者的战略纵深。2024年，龙湖资产管理收入31.8亿元，作为其中“基本盘”的龙湖冠寓12.4万间在营房源中，成熟项目出租率95.6%，显著高于行业均值。龙湖智创生活在2024年实现收入总额114.2亿元，同比增长8%，毛利率为30.1%，物业在管面积4.1亿平方米。代建版图持续扩展，2024年新增项目60个，新增建筑面积800万平方米；累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，全年营收12.1亿元，综合实力行业领先。